Можно ли продать дом если он по ипотеке


Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция


Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики.

Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.

Большую часть работы по проверке сделает банк — оценит дееспособность и платежеспособность заемщика, изучит его документы.

Но прежде, чем начать готовиться к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиру. Если он собирается покупать жилье в ипотеку, то должен получить одобрение от банка на определенную сумму.

Если квартира стоит 5 млн рублей, а у покупателя есть только 500 тыс. рублей и нет одобренной ипотеки, обсуждать сделку еще рано.

Узнайте, какую максимальную сумму кредита готов предоставить покупателю банк и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры.

Также обратите внимание на актуальность одобрения — оно действует около 3-х месяцев.

Если вы уже договорились о продаже, то можете закрепить свое соглашение с покупателем на бумаге. Это нужно, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент.

По договоренности может быть подписано соглашение о задатке, соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи.

Учтите, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, что будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали, а только потом подписывать документ.

И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню.

При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже.

Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть: Паспорт продавца и супруга (супруги).

Свидетельство о браке. Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании. Документы, подтверждающие право собственности.

Мифы об ипотеке: нужно ли бояться кредитов на жилье

руб.

(+12,6%). Некоторые заемщики считают, что если в ипотечной квартире прописаны дети, то банк ее не сможет изъять в случае большой просрочки по кредиту. Но это не так. «Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита», — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев.
Но это не так.

«Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита»

, — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев. По его словам, в судебной практике закрепился подход, что право несовершеннолетних детей на пользование жильем производно от права родителей проживать в жилом помещении.

Соответственно, если ипотечное жилье изымается, то прекращается право на проживание детей в квартире. Даже если не снимать детей с регистрационного учета добровольно, то банк сможет снять детей с регистрации через суд, добавил юрист. После расторжения брака ипотека платится тем супругом, с которым заключен договор ипотеки.

Однако, поскольку часто ипотека признается общим долгом супругов, то при разделе ипотечной квартиры супруг, заплативший после расторжения брака больше платежей, вправе требовать, чтобы ему выделили большую долю в квартире, отметил Кирилл Гавриличев. По его словам, часто супруги-созаемщики не решают, кто будет платить ипотеку, и кредит платит только один из супругов.

«Несмотря на то что кредит погашен, у платившего супруга появляется право регрессного требования возрата денежной суммы к бывшему супругу в размере половины уплаченных платежей. Данные споры иногда становятся для неплатившего супруга кабальными. Поэтому после расторжения брака настоятельно рекомендую супругам решить вопрос с ипотекой — разделить ее пополам или передать кредит с квартирой одному супругу, а второго освободить от долга», — советует юрист.

Читайте также Еще одно частое заблуждение — ипотечную квартиру нельзя продать и опасно покупать.

Это мнение тоже ошибочное. Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка.

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Отвечает юрист

Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога.

После этого квартиру продают по договору купли-продажи.В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в продаже квартиры, купленной по ипотеке, и подстраховывает покупателя.

Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую.

Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее.

Минус — не все банки готовы на это пойти.Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам.

Для этого он кладет сумму разницы в , открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему.

Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор.

Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться.
После того как Росреестр снимает обременение,

Как продать ипотечную квартиру

Есть 4 основных механизма продажи ипотечного жилья: досрочно погасить кредит (заем) за счет средств покупателя, погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи, уступить право долга по ипотеке, и последний способ: когда квартиру продает кредитор. Иногда можно продать квартиру и досрочно погасить кредит и без формального согласия банка – например, за счет средств покупателя.

Рассмотрим общий порядок действий при продаже.Каков порядок действий при продаже ипотечной квартиры?1. Получить согласие кредитора на продажу квартиры, подтвердить текущий остаток долга по ипотечному кредиту.2. Найти покупателя и согласовать способ продажи.3. Выписать всех, кто зарегистрирован в квартире, включая владельца.

Выписать всех, кто зарегистрирован в квартире, включая владельца.

Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.4.

Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается внесение задатка. Покупатель вносит первый платеж в счет оплаты стоимости квартиры в размере, достаточном для погашения долга по ипотечному кредиту продавца (как правило, деньги идут на погашение долга напрямую кредитору).5.

Снять обременение с квартиры.

Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, обременение снимается в течение 3 рабочих дней после того, как в Росреестр поступают документы.

Основные:

  1. закладная с отметкой о погашении обязательств. В случае оформления электронной закладной или хранения закладной в депозитарии, вместо этого документа можно предоставить выписку по счету депо. Каждый из этих документов можно получить у кредитора;
  2. заявление кредитора (то есть владельца закладной), заемщика или их совместное заявление.

Если закладная не выдавалась, понадобится заявление кредитора или совместное заявление кредитора и заемщика.Снятие обременения – бесплатная услуга, заплатить придется покупателю только за выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (стоимость услуги — 300 рублей).6. Заключение основного договора купли-продажи.

Государственная регистрация перехода права собственности к новому владельцу в Росреестре.

Можно ли продать дом в ипотеке

Искать покупателя можно самостоятельно или с помощью риэлтора.Основная задача банка – получение прибыли от оформленных займов.

Правила продажи жилья, обремененного ипотекой, в разных учреждениях отличаются, но для них главное, чтобы долг выплачивался своевременно. Кто будет платить по счетам – разницы нет.Как продать дом в ипотекеСуществует несколько выходов из сложившейся ситуации:

  • Продажа недвижимости банком.
  • Передача прав собственности другому человеку, с оформлением нового займа — в случае, если у покупателя не хватает денег на закрытие долга продавца.
  • Продать дом за наличный расчет. При этом за деньги покупателя погашается вся ипотека, а оставшиеся средства перечисляют на счет продавца.

Наличный расчетПроще всего можно продать дом в ипотеке за наличные.

Покупатель вносит сразу всю сумму задолженности, а затем у государственного регистратора снимает с жилья обременение.

Дальше идет обычная процедура оформления документов купли-продажи.Пожалуй, единственная трудность этого способа состоит в том, что найти покупателя, готового выложить предоплату на крупную сумму, очень сложно. Тем более, что этот способ требует дополнительных затрат времени с его стороны.
Алгоритм действий проходит по плану:

  • Ипотеку закрывают через регистрационную палату (сдают закладную). Снятие обременения по ипотеке — инструкция;
  • С недвижимости снимают обременение;
  • Заключают основной договор купли-продажи и сдают на регистрацию;
  • Покупатель и продавец заключают предварительный договор, и передают сумму, равную задолженности по ипотеке;
  • Продавец делает досрочное гашение ипотеки;
  • Ждут выдачу закладной или получают справку об отсутствии задолженности;
  • Из дома выписывают всех жильцов, включая детей.
  • Сотрудники финансового учреждения определяют размер оставшегося долга;

Продавцы стараются выжать как можно больше выгоды от сделки и редко делают скидки.

Единственный вариант связан с тем, что человек больше не в состоянии оплачивать ипотеку.

Как продать квартиру в ипотеке

Пpoдaвeц cнял эти дeньги caм и пpoигpaл иx. Пpoдaжa oкaзaлacь пoд yгpoзoй cpывa.

Пoвeзлo, чтo квapтиpa былa дopoгocтoящeй, и кoмпaния oдoбpилa нa нee втopoй зaйм eщe нa 2 млн.

C пoмoщью нeгo yдaлocь пoгacить кpeдит, пpoдaть квapтиpy и из пoлyчeнныx oт пpoдaжи дeнeг вepнyть дoлг yжe в 4 млн. Пoлyчитe зaйм и cнимитe oбpeмeнeниeКoмпaния Этaжи пoмoжeт вaм пoгacить ипoтeкy пepeд пpoдaжeй нeдвижимocти.

Ocтaвьтe нoмep тeлeфoнa, мы пepeзвoним и пoдбepeм caмyю выгoднyю cxeмy.Нaжимaя нa кнoпкy, вы дaeтe coглacиe нa oбpaбoткy cвoиx пepcoнaльныx дaнныx Eщe вы мoжeтe пoпpoбoвaть дoгoвopитьcя c пoкyпaтeлeм – ecли oн coглacитcя пepeдaть вaм aвaнcoм cyммy, нeoбxoдимyю для пoгaшeния ипoтeки, вы зaкpoeтe cвoй дoлг, cнимeтe oбpeмeнeниe, a пocлe oфopмитe cдeлкy кyпли-пpoдaжи.Нaйти тaкoгo чeлoвeкa бyдeт нeпpocтo, вeдь eмy пpидeтcя oтдaть вaм пoд pacпиcкy кpyпнyю cyммy дeнeг. Для нeгo этo pиcк – ecли вы пepeдyмaeтe пpoдaвaть нeдвижимocть и нe зaxoтитe вepнyть дeньги, eмy пpидeтcя oбpaщaтьcя в cyд.

Нo дaжe выигpaв cyд oн мoжeт пoлyчaть cвoи дeньги дoлгиe гoды пoнeмнoгy.Ecли вы гoтoвы пoлнocтью пoгacить ипoтeкy, вaм пpeдcтoит:

  • Пoлyчить в бaнкe зaклaднyю
  • Cнять oбpeмeнeниe в Pocpeecтpe
  • Нaпиcaть зaявлeниe нa пoлнoe дocpoчнoe гaшeниe
  • Пoгacить дoлг пoлнocтью
  • Пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Пpoдaть квapтиpy пpи yчacтии бaнкa-кpeдитopaНaйдитe пoкyпaтeля, кoтopый плaниpyeт oплaтить квapтиpy нaличным pacчeтoм – oн пoгacит вaшy ипoтeкy.

Нo, в oтличиe oт пpeдыдyщeгo вapиaнтa, пepeдacт дeньги нe вaм, a нaпpямyю в вaш бaнк. Taк пoкyпaтeль нe pиcкyeт, вeдь ecли пpoдaжa нe cocтoитcя, бaнк вepнeт eмy дeньги.Чтoбы иcпoльзoвaть этy cxeмy, нyжнo yзнaть в cвoeм бaнкe, пpимeт ли oн дocpoчнoe пoгaшeниe oт пoкyпaтeля вaшeй квapтиpы.Ecли вы нaшли пoкyпaтeля c нaличным pacчeтoм:

  • Дoгoвopитecь c бaнкoм, чтoбы oн пpинял плaтeж oт вaшeгo пoкyпaтeля.
  • Пoкyпaтeль
  • Пoдпишитe c пoкyпaтeлeм пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, в кoтopoм yкaжитe cpoк для cнятия oбpeмeнeния.

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР. Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка.

С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере»

, — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он. Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки.

Данный вариант требует непосредственного участия банка.

«Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант— продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки.

При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку.

«Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект»

, — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Как продать квартиру, если ипотека по ней еще не погашена

24 декабря 20192 тыс. прочитали2,3 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы2 тыс.

прочитали до концаЭто 89% от открывших публикацию1,5 минута — среднее время чтенияИпотечный кредит берется, минимум, на 10-15 лет. И далеко не всем удается погасить его досрочно. А жизненные обстоятельства могут вынудить вас задуматься о продаже ипотечного жилья.

Вариант 1. Сначала вы гасите ипотеку, а потом уже продаете квартируЭто оптимальный вариант, потому что после погашения ипотеки с квартиры снимается обременение в виде залога. Жилье можно совершенно свободно продавать.Вариант подойдет тем, у кого есть достаточные накопления, родственники-друзья-знакомые, готовые дать в долг необходимую сумму, или прекрасная кредитная история, благодаря которой банк, невзирая на ипотеку, даст вам еще один кредит, например, потребительский. Может быть, вам повезет и вы найдете покупателя, готового рискнуть и под расписку дать в счет аванса сумму, которой можно погасить остаток ипотеки.

Но обычно такие покупатели требуют от продавца квартиры значительную скидку за свое бесстрашие и готовность ждать, пока вы закроете ипотеку, снимете обременение и будете готовы выходить на сделку.Вариант 2.

Покупатель может напрямую погасить остаток вашей ипотеки, заплатив банкуТо есть человек, готовый купить вашу квартиру, вносит остаток вашего долга по ипотеке непосредственно в банк, а не передает вам как продавцу. Разницу между продажной ценой квартиры и погашенным остатком ипотеки покупатель платит вам.

Эту сумму он кладет в банковскую ячейку или открывает аккредитив. Вы получите свои деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и к нему перейдет право собственности. Подтвердить факт регистрации договора можно с помощью выписки из ЕГРН.

Для исполнения аккредитива она тоже понадобится.Покупатели гораздо охотнее идут на этот вариант.

Но он предполагает активное участие банка, который, говоря простым языком, подстраховывает покупателя.

Вот только не все банки готовы в этом участвовать: хлопот много, а финансовый интерес минимальный.Вариант 3.

Перевести ипотеку на покупателя квартирыПокупателю достанется не только ваше жилье, но и ваш срок по ипотеке и ставка.Главная сложность этого варианта вот в чем. Мало того, что покупатель должен согласиться на подобную сделку, но еще и банк должен одобрить кандидатуру покупателя в качестве заемщика.Если же все стороны договорились, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотеке с вас на покупателя. При этом обременение с квартиры не снимается.После этого вы заключаете с покупателем договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с ним кредитный договор.

Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, нужно будет внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.В каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. И возможно, ваш банк предложит вам какой-то иной вариант.

Поговорите с его сотрудниками.Стали бы вы связываться с покупкой ипотечной квартиры? Напишите нам об этом в комментариях

Ипотека: как продать объект недвижимости, находящийся в залоге

В этом случае банк является заинтересованной стороной в скорейшей продаже такой недвижимости. Существуют несколько схем продажи заложенных квартир.

Остановимся на двух основных. В первом случае заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере непогашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье.

При такой схеме авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь снимает с квартиры обременение в Едином государственном реестре недвижимости, после чего уже совершается обычная сделка купли-продажи недвижимости. В другом случае приобретатель заложенной квартиры намерен для ее покупки получить ипотечные средства.

Здесь возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у заложившего квартиру продавца – отчуждателя недвижимости. Тогда та же кредитная организация, выступившая кредитором продавца, по чьим обязательствам была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В этом случае за счет выдаваемого покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника.

В таком случае органом регистрации прав одновременно осуществляются сразу два регистрационных действия: погашение первоначальной записи об обременении квартиры в Едином государственном реестре недвижимости и внесение записи о новом обременении на квартиру. Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тверской области Елена Ахола: «С точки зрения рисков и процедуры покупка заложенной квартиры принципиально от приобретения обычной не отличается.

Риск связаться с недобросовестным

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка. Соответственно порядок действий будет следующим: Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры. После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка. Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу.

Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить. Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.