Оценка земельного участка при продаже


ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков


ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков. Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г.

, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой.

Рассмотрев ее и материалы дела , Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п.

5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение,

Оценка земли, земельного участка в Москве и СПб

Земельным участком по своей природе является часть земной поверхности с фиксированными границами.

В российском законодательстве для каждого земельного участка определен статус: категория и возможное целевое использование. Именно в соответствии со статусом возможно использовать участок.

Это основополагающие факторы, которые влияют на стоимость при независимой оценке земли.

Однако законодательством предусмотрена смена вида разрешенного использования участка.

земельного участка нужна, если вы:

  • совершаете сделку купли-продажи;
  • сдаете в аренду;
  • оформляете наследство;
  • получаете кредит с залогом оцениваемой земли;
  • инвестируете средства в покупку участка или его улучшение;
  • решаете вопрос о разделе земли;
  • оспариваете кадастровую стоимость;
  • проводите независимую оценку земельного участка для суда.

Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости земельного участка? 1. Паспорт владельца участка.

2. Свидетельство о государственной регистрации права. 3. Документ-основание приобретения участка, указанный в свидетельстве о регистрации права.* 4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта. * Договоры: купли-продажи, о разделе участка земли, дарения и т. п. Для определения стоимости земельного участка достаточно предоставить ксерокопии документов или выслать отсканированные страницы по e-mail.

п. Для определения стоимости земельного участка достаточно предоставить ксерокопии документов или выслать отсканированные страницы по e-mail. Есть вопросы? Свяжитесь с нами! Предпочтительным подходом для определения рыночной стоимости земельных участков является сравнительный, так как он учитывает сложившуюся конъюнктуру рынка.

Если земельный участок может приносить прямой доход (например, если речь идет о земле сельскохозяйственного назначения), то возможно руководствоваться и доходным подходом.

Затратный подход практически не применим для , т. к. невозможно рассчитать затраты на воссоздание аналогичного земельного участка.

Исключения составляют земельные участки с полезными ископаемыми. Основное влияние на стоимость участка оказывает категория и назначение земельного участка.

В зависимости от категории земли могут основываться на разных критериях для проведения независимой оценки участка земли.

К примеру, для рыночной оценки земли в Санкт Петербурге во внимание принимаются данные о местоположении, состоянии окружающей среды и экологической ситуации, инфраструктура, транспортное сообщение, наличие коммуникаций. При оценке стомости земли сельскохозяйственного назначения, учитывается информация о продуктивности и урожайности земли, близости рынков сбыта, цены реализации продукции на рынке, затраты на их производство.
При оценке стомости земли сельскохозяйственного назначения, учитывается информация о продуктивности и урожайности земли, близости рынков сбыта, цены реализации продукции на рынке, затраты на их производство.

Основными факторами, на основании которых производится рыночная оценка земельного участка в Московской и других областях, являются:

  • площадь;
  • местоположение;
  • удаленность от областного центра;
  • наличие подъездных путей;
  • наличие инфраструктуры;
  • близость к водоему;
  • подведенные коммуникации;
  • форма участка.

Чтобы получить информацию о стоимости услуг вы можете заказать оценку земельного участка при помощи формы обратной связи или позвонить нам по телефону: .

Оценка земельного участка

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую установили официальные органы, нужно грамотно составить претензию. Для этого собственники вызывают независимых экспертов, чтобы они провели повторную процедуру оценивания. Бывает и такое, что кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной.

Такие ситуации возникают, когда оценщики не учитывают объекты, возведенные на участке.

Если постройки появились на земле после процедуры оценивания, ее ценность увеличивается.

При продаже участков от собственников, то есть на вторичном рынке, сделки купли-продажи совершаются по рыночной стоимости.

Если землю распродает государство, покупатели платят первичную цену, которая установлена при проведении оценки кадастровой стоимости участка.

Специалисты по оценке обращают внимание на следующие важные моменты:

  1. экологическая ситуация в регионе;
  2. развитость инфраструктуры, ее близость и доступность.
  3. средние цены на земельные наделы по региону;
  4. приближенность к автомобильным дорогам, железнодорожным путям;
  5. постройки, имеющиеся на участке;

Если идет оценка земель, которые предназначены для проведения сельскохозяйственных работ, оценщики учитывают:

  1. потенциальную урожайность;
  2. среднюю стоимость подобных участков в регионе.
  3. качество почвы, ее состав;

Определить цену участка можно несколькими способами.

Проще всего обратиться в профессиональную компанию и воспользоваться помощью специалистов.

Независимый эксперт проведет точное оценивание, а примерную стоимость можно узнать, воспользовавшись соответствующими сервисами в интернете. Если собственнику нужен официальный документ, где будет прописано обоснование стоимости, лучше обратиться к профессионалам.

В полученном от специалистов акте будут подробно описаны все особенности земельного участка, проанализированы данные, прописан расчет и указана цена. Документ имеет юридическую силу, и получить его можно только от профессионального оценщика.

Чтобы

Как провести оценку земельного участка

Когда агентство недвижимости предлагает сделать вам оценку земельного участка или другой недвижимости, обязательно уточняйте, о какой оценке идет речь.

Спросите, есть ли у них эксперты с разрешениями государственного образца, зарегистрированы ли они в СРО. Или их оценка – относительная, без экспертизы? Тогда результат их работы – не отчет эксперта, а лишь мнение частного лица о возможной стоимости объекта.

Профессиональный эксперт может установить несколько видов стоимости земельного участка. Перед заказом оценки уточните, что конкретно вам необходимо. Если не знаете точного названия, сообщите менеджеру, для чего конкретно вам нужна оценка – мы подскажем, что делать.

Рыночная стоимость земли – самый популярный запрос в оценки.

Потребуется в том числе для банковских кредитов наряду с ликвидационной стоимостью. По сути – это та цена, за которую земельный участок может быть продан на сегодняшний день. Речь не идет о мгновенной продаже – речь идет о таких же сделках «по рынку». Определить стоимость земельного участка при такой оценке сложно, если в истории продаж нет данных о сделках с аналогичными участками в том же микрорайоне.

Определить стоимость земельного участка при такой оценке сложно, если в истории продаж нет данных о сделках с аналогичными участками в том же микрорайоне. Эту стоимость требуют банки наряду с рыночной. Смысл – когда банк дает кредит, то он заинтересован в возврате хотя бы своих средств.

Если у заемщика возникнут проблемы и он перестанет платить, то что делать банку? Для страховки от таких ситуаций банк берет залог. В случае с ипотечным кредитом это та недвижимость, которую покупают по займу.

Банку в таких случаях не интересна рыночная цена.

Важно знать сумму, которую получится выручить прямо сейчас, если выставить недвижимость на продажу.

Эту цифру и называют ликвидационной стоимость.

Обычно она ниже рыночной на 20-40%.

Такая стоимость нужна при вычислении величины налога на земельный участок.

Смысл – цена квартиры по версии государства.

Указанная в документах цена может отличаться от настоящей в десятки раз – причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Актуальная оценка кадастровой

Нужно ли определять продажную стоимость земельных участков с учетом их оценочной стоимости?

При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель (пункты 5, 6 статьи 40 НК РФ). Кроме того, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок (пункт 9 статьи 40 НК РФ). Таким образом, только в том случае, если продажная стоимость земельных участков будет отклоняться более чем на 20% от цены реализации земельных участков со схожими количественными и качественными характеристиками, налоговым органом может быть произведено доначисление налогов исходя из применения рыночных цен.

В законодательстве используются различные термины – «рыночная стоимость», «кадастровая цена», «цена договора». Они выражают несовпадающие аспекты ценности земли и применяются в случаях, специально определенных законодательными и нормативными актами. Так, кадастровая стоимость применяется для целей определения налоговой базы по земельному налогу.

Так, кадастровая стоимость применяется для целей определения налоговой базы по земельному налогу. Статья 391 НК РФ устанавливает один из обязательных элементов земельного налога — порядок определения налоговой базы. В основу определения суммы налога к уплате положена стоимостная характеристика объекта налогообложения — кадастровая стоимость земельного участка.

Использование кадастровой стоимости для иных целей налогообложения нормами НК РФ не предусмотрено.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Случаи, когда

Как производится оценка земельного участка?

В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:

  1. вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.
  2. рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
  3. учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;

2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки сельских и , используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций.

При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.

Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:

  • выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
  • проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
  • оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними. При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
  • анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.

3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению на подобном участке.

При этом происходит в следующей последовательности:

  • расчет затрат на строительство аналогичных , сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
  • вычисление
  • предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;

Кадастровая стоимость недвижимости как определяется и от чего зависит

Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582), один из способов установить размер арендной платы — на основании кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, размер арендной платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости, если земельный участок загрязнен опасными отходами, радиоактивными веществами.

0,6% от кадастровой стоимости процента в отношении: — земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных; — земельного участка, предоставленного фермерскому хозяйству для осуществления его деятельности; — земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

1,5% в отношении земельных участков, предоставленных в целях строительства жилья экономического класса. 2% для земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами, или земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, арендная плата за пользование иным недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, также может рассчитываться исходя из кадастровой стоимости (если это предусматривается договором аренды).

Как определяется кадастровая стоимость Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Она предусматривает следующие этапы.
1. Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления (если это предусмотрено законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации)

Оценка земельного участка

При возникновении вопросов, требуется ли оценка земли в конкретном случае и что для этого необходимо предоставить, рекомендуется обратиться к специалистам. В любом случае экспертиза проводится в соответствии с нормами №135-ФЗ от 29.07.1998 г.

Документы, необходимые для оценки стоимости земельного участка Перечень бумаг, по которым проводятся оценочные работы, согласовывается исходя из текущей ситуации.

Так, не всегда собственник успевает оформить полный пакет документов, когда получил наследство.

Или во владении имеется несколько участков по разным адресам. Такие вопросы обсуждаются перед заключением договора на оценку земельного участка.

Ориентировочный перечень документов:

  1. Технические документы (кадастровый паспорт, ситуационный план).
  2. Договор купли-продажи, ренты, дарения и т. п.
  3. Реквизиты заказчика (паспорт или карточка организации).
  4. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Иногда требуется свидетельство о смерти собственника, перечень земельных участков, информация о ставке арендной платы, налоге на имущество.

Такие исключения рассматриваются по факту, как и непосредственно сам объект экспертизы. Процедура оценки земельного участка Клиенты заказывают услугу для определения точной кадастровой и/или рыночной стоимости – в кадастре часто цена завышена до 25 % по сравнению с рынком, а порой и больше.

Из-за этого владельцы стремятся снизить кадастровую стоимость до приемлемого уровня.

Иначе приходится платить налоги по высокой ставке. Отчет специалиста дает возможность установить более справедливую цену.

В процессе экспертизы учитывается:

  1. Категория земель.
  2. Сервитуты и ограничения.
  3. Форма собственности.
  4. Наличие застройки на участке.
  5. Цель использования земли.

Рыночная стоимость зависит от текущего спроса, наличия на участке построек, их назначения, от экологической обстановки и удаленности от инфраструктуры. Все эти факторы мало влияют на цену в кадастре.

Оценка земли для эффективного использования и получения прибыли

Стоимость — от 4 000 рублейСроки — от 2 днейДля чего нужно знать рыночную стоимость земли, находящейся в собственности? Земля, как и остальное имущество, и производственные активы компании, является активом, который может и должен приносить прибыль.

Способов получения выгоды много: строительство, прибыль от сдачи в аренду, размещение под залог для получения кредитных продуктов банков на развитие производства. Кроме указанного, подобная оценка может понадобиться при вступлении в наследство для исчисления госпошлины при передаче права на участок новому собственнику.

В таком случае оценка проводится по состоянию на дату смерти предыдущего владельца земли.Земельные участки различаются формами, видом, характером использования. Корректное определение цены находящейся в собственности земли или стоимости аренды земельного участка – важнейший фактор для дальнейшего эффективного использования этого актива. В нашей компании профессиональные оценщики определят актуальную стоимость с учётом текущей обстановки на рынке недвижимости и предоставят официальное заключение.

Мы проводим оценку рыночной стоимости как незастроенных земельных участков, так и с имеющимися сооружениями.

Независимая оценка земли — одно из направлений нашей профессиональной деятельности.

Мы предлагаем оценку всех категорий земель — сельскохозяйственных, промышленных, населенных пунктов с учетом вида разрешенного использования.Специалисты нашей компании учитывают комплекс факторов для оценки стоимости земельного участка. Важными показателями, которые учитывают при оценке земли, считаются:

  • форма находящегося в собственности земельного участка, площадь, удалённость от населённых пунктов, автомобильных и железнодорожных магистралей, присутствие подъездных путей и их качество, назначение, разрешенное использование;
  • наличие инженерных коммуникаций (подводка газа, водопровод и канализация, электрические сети) и телекоммуникаций (широкополосный интернет, кабельное телевидение);
  • общеэкономическая, политическая и социальная ситуация в регионе расположения земли;
  • средняя цена на участки такой же категории на рынке;
  • наличие улучшений земельного участка;
  • наличие и стоимость построек на участке.

Для проведения оценки в большинстве случаев оценщику необходимо произвести осмотр оцениваемого участка, сделать соответствующие фотографии, ознакомиться с пакетом имеющихся у заказчика документов для определения целевого назначения и ознакомления со всеми деталями по объекту оценки.

В числе предоставляемых документов должны быть подтверждающие имеющиеся права собственности, кадастровый паспорт с указанием кадастровой стоимости.Наличие на оцениваемом участке земли природных ресурсов несколько меняет обычный алгоритм оценки. Наши оценщики обладают всеми навыками и знаниями, которые требуются при проведении подобной оценки.Многолетняя работа на рынке оценки недвижимости и бесценный приобретённый опыт, а также высокая квалификация оценщиков компании – основные причины, по которым к нам обращаются новые клиенты, а постоянные партнёры доверяют новые проекты.К работе привлекаются дипломированные оценщики первой категории с опытом работы свыше трех лет. По окончании оценки земельного участка выдаётся документация, оформленная по стандартам законодательства РФ, готовая для предоставления покупателям или в финансово-кредитные организации.Мы ценим наших клиентов.

Иногда возникают ситуации, в которых оценка недвижимости должна быть осуществлена в сжатые сроки – в таких случаях мы всегда придём на помощь заказчику. Помните, что серьёзный и прибыльный бизнес невозможен без точной оценки финансовых возможностей и активов компании. Оцените возможности ваших земельных участков и извлеките из них максимальную прибыль!

Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как она считается и почему может отличаться (сильно!) от рыночной

В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна. Этим занимаются бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом регионе. Раньше оценка велась по правилам Закона «Об оценочной деятельности», но в 2016 году приняли Закон «О государственной кадастровой оценке», и теперь её выполняют по-новому.

К 2020 году переходный период для проведения оценки должен завершиться во всех регионах.

1. Исполнительный орган власти региона (орган, отвечающий за исполнение законов) принимает решение о необходимости оценки. Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает её и готовит оценку.

2. публикуют предварительные отчёты об оценке. Они доступны 60 дней — в течение этого времени можно отправлять замечания, например, если в расчётах есть ошибки. Заявления рассматривают, и предварительные отчёты обновляются раз в 5 дней.

3. Результаты оценки утверждаются, и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.

Всю публичную информацию о том, как проходит кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчёты, а по каким уже утверждены, можно посмотреть Стоимость недвижимости по кадастру устанавливается не навсегда. Её могут обновлять раз в 3–5 лет. Чаще — раз в 2 года — можно пересматривать кадастровую стоимость только в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.

В исключительных случаях проводят , например, если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% всех объектов недвижимости. Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью.

На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат. Давайте разбёрем основные из них. Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины.

Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.

Оценка земельных участков

К примеру, если нужно оценить стоимость земель поселений, специалист будет учитывать:

    рыночные предложения на аналогичные участки; текущие арендные ставки; средние ценовые значения; развитость инфраструктуры; транспортную доступность; состояние окружающей среды; наличие исторической и архитектурной ценности. При расчете стоимости сельскохозяйственных территорий во внимание принимаются совершенно иные факторы, например:

      урожайность; продуктивность пастбищ; количество и качество зеленых насаждений; структура посевных площадей; соотношение затрат на выращивание продукции и её стоимости на рынке.

      Именно поэтому оценочные мероприятия должны проводить квалифицированные специалисты с большим практическим опытом работы: они знают нюансы расчетов стоимости тех или иных территорий, достаточно информированы о текущей рыночной ситуации, а также планах местных властей в отношении развития отдельных районов (например, земли рядом с будущей трассой резко подскакивают в цене). Обращаясь за помощью к экспертам-оценщикам нашей компании, вы получаете максимально точные и оперативные расчеты, за содержание которых исполнители несут материальную ответственность. Какие виды земель подлежат оценке?