Сдача нежилых помещений в аренду физическим лицом


Сдача нежилых помещений в аренду физическим лицом

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году


По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует. Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы.

В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев. Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов. В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов.

ИП на УСН и сдача в аренду коммерческой недвижимости супруги

Тем не менее ИП как арендодатель помещения, принадлежащего жене, всю сумму арендной платы учитывает в «упрощенных» доходах. Это нам подтвердил и специалист Минфина.

Учет предпринимателем платы за сдачу в аренду недвижимости, принадлежащей супруге КОСОЛАПОВ Александр Ильич Государственный советник РФ 1 класса — Если у предпринимателя имеется нотариально заверенное согласие супруги на распоряжение их совместной собственностью — нежилым помещением и в договоре аренды в качестве арендодателя указан сам ИП, тогда для целей применения УСН он учитывает в доходах всю сумму арендной платы, полученную от арендатора.

Теперь о налоге на имущество физических лиц. По НК РФ, если имущество находится в общей совместной собственности супругов, налог рассчитывается для каждого в равных долях. Но на практике уведомление об уплате налога в полной сумме приходит только тому супругу, на которого зарегистрирована недвижимость.

Между тем предприниматели на УСН освобождены от уплаты налога по имуществу, которое используется в предпринимательской деятельности. Мы спросили у специалиста ФНС, может ли супруга предпринимателя, на которую оформлена недвижимость, уменьшить сумму налога, подав в инспекцию заявление о пересчете и документы, подтверждающие, что помещение ее муж использовал в бизнесе?

Расчет налога на имущество физлиц по сдаваемой ИП в аренду недвижимости жены ХРИТИНИНА Ольга Витальевна Начальник отдела налогообложения имущества юридических лиц Управления налогообложения имущества ФНС России — Действительно, применение предпринимателями упрощенной системы налогообложения предусматривает их освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности (за некоторым исключением). Однако это освобождение предоставляется только тем физическим лицам, которые, будучи собственниками имущества, а значит, и плательщиками

Нюансы сдачи в аренду нежилого помещения

К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

  1. граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
  2. если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
  3. сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
  4. чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

  1. свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
  2. иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
  3. технический паспорт;
  4. выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.
  5. паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность. Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности.

Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан.

Сдача в аренду нежилых помещений

В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Видео Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство.

Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности. В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

  1. денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
  2. денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
  3. штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).
  4. привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
  5. арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ.

Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата. Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ.

Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон. В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

  1. реквизиты юридических и физических лиц;
  2. условия использования недвижимости;
  3. размер арендной платы.
  4. информация об объекте;

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор.

Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время. Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью.

Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение.

При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику.

Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.pixabay.com &nbsp/&nbspДоговор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора.

Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду.

Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки.

При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения.

Налоги на коммерческую недвижимость. Как не платить налог на имущество

При сдаче в аренду недвижимости от ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) у вас есть выбор:

  • Платить 6 % от общей величины полученных доходов;
  • Платить 15 % с доходов за вычетом расходов.

Уплата 15% по варианту «доходы минус расходы» целесообразно, когда размер расходов превышает 60 % от величины доходов.

При сдаче недвижимости в аренду расходы существенно меньше 60 %, поэтому для собственника недвижимости выгоднее платить 6% с общей величины доходов. Рассмотрим подробнее механику расчета налога на доходы для ИП на УСН. Вне зависимости от величины доходов, даже если ваше помещение пустовало и приносило одни расходы, вы должны заплатить фиксированные платежи в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования.
Вне зависимости от величины доходов, даже если ваше помещение пустовало и приносило одни расходы, вы должны заплатить фиксированные платежи в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования.

В 2021 году фиксированный платеж в пенсионный фонд составляет 32 448 рублей. А страховой взнос на обязательное медицинское страхование 8426 рублей. Таким образом в независимости от размера доходов вы обязаны уплатить 40 874 рубля.

Если ваш годовой доход превысит 300 000 рублей, то с суммы, превышающей 300 000 вы должны дополнительно заплатить 1 % на пенсионное страхование. Посчитаем сумму налога на примере торгового помещения 60 кв.м. по которому мы делали расчет НДФЛ выше.

По этому помещению мы имеем доход в год: 104 000 x 12 = 1 248 000 рублей. Фиксированные взносы = 40 874 рубля Налог в год = 1 248 000 x 6% = 74 880 рублей Дополнительные отчисления в ПФР с суммы, превышающей 300 000 рублей = (1 248 000 – 300 000) x 1 % = 9 480 рублей.

Рассчитать размер взносов, в том числе за неполный расчетный период поможет электронный сервис ФНС России на сайте www.nalog.ru Рассчитываем налог в год за вычетом взносов: 74 880 — 40 874 — 9 480 = 24 526 рублей Хочу дополнительно отметить, что оформляя ИП и уплачивая взносы в ПФР вы формируете свою будущую пенсию. Конечно, правила расчета пенсий часто меняются, и рассчитывать на государство не всегда приходится, но все же.

При действующей системе расчета пенсий, взносы в ПФР по нашему торговому помещению 60 кв.м.

Кандидат в арендодатели

Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно, если совершаемые сделки не образуют деятельности.

Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (смотрите, например, постановление Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7, письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/[email protected], УФНС России по г.
Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (смотрите, например, постановление Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7, письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/[email protected], УФНС России по г.

Москве от 15.06.2009 N выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23

«О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем»

. В п. 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).

Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч.

1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2)

Суд разъяснил, когда сдача нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве ИП может быть признана предпринимательской деятельностью

Дата публикации: 04.10.2018 11:00 Верховный Суд РФ в подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Гражданин с 2003 года являлся собственником торгового павильона, а с 2005 года также стал владельцем встроенного помещения по другому адресу. Оба нежилых объекта изначально были приобретены для коммерческой деятельности и расположены на земельных участках, предназначенных для торговли.

Физлицо сдавало их предприятию в аренду под аптеки.

По результатам выездной налоговой проверки инспекция отметила, что, сдавая вышеуказанные помещения в аренду, гражданин занимался предпринимательской деятельностью, а значит должен был уплатить НДС. Поэтому она доначислила ему налог на добавленную стоимость, пени и штраф.

Не согласившись с инспекцией, гражданин обратился в суд. Он сослался на то, что как собственник он имеет право сдавать нежилые помещения в аренду на основании гражданско-правовых сделок. Это не относится к предпринимательской деятельности, а с полученных доходов он уплатил налог на доходы физических лиц.

Суд первой инстанции поддержал гражданина, указав, что сам по себе факт совершения им возмездных сделок недостаточен для признания его предпринимателем, а сдача в аренду собственного имущества является реализацией его законного права. Однако суд апелляционной инстанции это решение отменил, признав выводы инспекции обоснованными.

Истец сдавал принадлежащие ему нежилые помещения юридическому лицу для коммерческой деятельности.

Следовательно, гражданин должен был уплачивать налог на добавленную стоимость. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ согласилась с апелляционной инстанцией.

Она указала, что объективным критерием для квалификации деятельности истца как предпринимательской является назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены. Судебная коллегия признала выводы инспекции о том, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью, обоснованными, так как принадлежащее ему имущество предназначено для использования под торговые помещения и расположено на земельных участках, которые также предназначены для торговой деятельности.

Поделиться:

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода. К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

  1. уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
  2. административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде. Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты. Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч.

2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

  1. характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
  2. сумма выплат за арендование.
  3. реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
  4. условия пользования объектом;

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Сдача физлицом имущества в аренду: как отбиться от НДС

Верховный суд с этим согласился. В сумма НДС определена налоговым органом как 18% от суммы полученного дохода, т.е начислена на весь полученный доход.

Но Верховный Суд решил, что вывод судов о правомерности исчисления налога предпринимателю по ставке 18 процентов в дополнение к установленной в договорах арендной плате вместо выделения налога из арендной платы с применением расчетной ставки 18/118 не может быть признан обоснованным. Т.е. на сумму НДС необходимо уменьшить полученный от аренды доход.

Но самое интересное — это Верховный суд принял решение в пользу налогоплательщика (физ.лица). Суд обосновал это тем, что согласно пункту 1 статьи 145 Налогового кодекса, организации и индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности двух миллионов рублей.

Т.е. основным является условие соответствия размера выручки налогоплательщика предельному уровню, установленному законом и то обстоятельство, что в рамках выездной налоговой проверки инспекция не учла положения пункта 1 статьи 145 Налогового кодекса при изменении квалификации деятельности налогоплательщика, не свидетельствует об утрате возможности предоставления предпринимателю освобождения по результатам рассмотрения уведомления, поданного после окончания проверки, если освобождение применялось им фактически (налог не исчислялся и не предъявлялся арендаторам к уплате). Исходя из информации, указанной в решениях судов о сроках сдачи имущества в аренду и начисленных суммах НДС, видно, что доходы физических лиц во всех этих случаях не превышали двух миллионов за три месяца, т.е. соответствовали требованиям ст.145 НК РФ.

Но решения ВС РФ принимались абсолютно разные.Выводы: Есть известное выражение

Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом предпринимательская деятельность

ВС РФ отметил, что в данном случае в отношениях предпринимателя и арендатора цена услуг по аренде окончательно сформирована в тех размерах, которые указаны в договорах аренды, вне зависимости от того, признается предприниматель плательщиком НДС или нет.

ВС РФ указал, что в данном случае размер доначисляемого НДС должен соответствовать сложившимся экономическим условиям деятельности налогоплательщика, поэтому на основании п. 4 ст. 164 НК РФ подлежит применению расчетная ставка 18/118, сумма доначисленного НДС должна быть выделена из согласованной сторонами арендной платы. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:ВС РФ признал обоснованной квалификацию налоговым органом деятельности физического лица как предпринимательской, поскольку сдаваемые физическим лицом в аренду нежилые помещения не предназначены для использования в личных, семейных, домашних нуждах, в результате осуществления деятельности по сдаче их в аренду физическое лицо получало прибыль.

Вместе с тем ВС РФ пришел к выводу о необоснованном отказе в предоставлении физическому лице предусмотренного ст.

145 НК РФ освобождения от уплаты НДС.

ВС РФ указал, что невыполнение предусмотренной п. 3 ст. 145 НК РФ обязанности по заблаговременному представлению в налоговый орган уведомления и документов, необходимых для получения освобождения, не влечет за собой утрату права на освобождение.

Суд установил, что в предоставлении освобождения налогоплательщику было отказано по причине непредставления им выписок из книг продаж и книг учета доходов и расходов и хозяйственных операций.

ВС РФ указал, что представление указанных документов прежде всего обусловлено необходимостью подтверждения сумм выручки налогоплательщика в определенном налоговом периоде, а в данном случае суммы выручки по каждому из налоговых периодов были установлены по результатам выездной налоговой проверки. Поскольку изменение квалификации деятельности налогоплательщика (с деятельности физического лица на деятельность индивидуального предпринимателя)

Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится

Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.Об этом Минфин сообщает в письме .Недавно Минфин выпустил письмо , в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится.

Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества. : Теги: Пост написан пользователем Это авторский материал.